Konut Piyasası Yavaşlıyor: Alıcılar İçin Umut Işığı mı Doğuyor?
Son birkaç yıldır adeta bir hız treni gibi inişli çıkışlı bir seyir izleyen konut piyasası, nihayet sakinleşme emareleri gösteriyor. Pandemi döneminde rekor seviyelere ulaşan ev fiyatları ve diğer bazı göstergeler, normalleşme yoluna girerek alıcılar için bir nebze olsun nefes alma fırsatı sunabilir.
Pandemi Etkisi ve Yükselen Fiyatlar
Pandemi döneminde mortgage faiz oranlarının tarihin en düşük seviyelerine inmesi ve Amerikalıların yaşam alanlarını yeniden değerlendirme ihtiyacı duymasıyla birlikte, konut fiyatları son beş yılda yaklaşık %50 oranında artış gösterdi. Bu hızlı yükseliş, beraberinde çeşitli sonuçlar getirdi. Mevcut ev sahipleri rekor seviyelerde konut değerine sahip olurken, özellikle ilk kez ev alacaklar için piyasaya girmek giderek zorlaştı.
Fiyatlarda Beklenen Düşüş ve Analistlerin Tahminleri
Ancak, artık fiyatlar yavaş yavaş düşmeye başlıyor ve bu düşüşün devam etmesi bekleniyor. Mortgage Bankers Association (MBA), 2025 yılında fiyatların yalnızca %1,3 oranında artacağını tahmin ederken, Fannie Mae ekonomistleri %4,1’lik bir artış öngörüyor.
Geçmişte de benzer tahminlerin yapıldığını ancak talep ve arz arasındaki dengesizliğin fiyatları yüksek tuttuğunu belirtmekte fayda var. Ancak, şimdi durum farklı gibi görünüyor. Daha fazla ev sahibi, evlerini satışa çıkarmaya hazır görünüyor.
Mortgage Faiz Oranlarının Kilitleme Etkisi ve Çözülme İşaretleri
Son birkaç yıldır konut piyasasını etkileyen en güçlü faktörlerden biri, mortgage faiz oranlarının "kilitleme" etkisi oldu. Düşük faiz oranlarıyla ev sahibi olanlar, daha yüksek borçlanma maliyetlerini göze alarak taşınmak istemediler. 2024’ün dördüncü çeyreği itibarıyla, mevcut en güncel verilere göre, tüm mortgage’ların %72’sinin faiz oranı %6’nın altında ve yarısından fazlasının faiz oranı %4’ün altındaydı. Birçok kişi için, %6-7’lik güncel faiz oranlarıyla yeni bir mortgage almak, zorunlu olmadıkça düşünülecek bir durum değildi.
Ancak, şimdi bazı göstergelere göre bu isteksizlik azalıyor. Redfin emlak danışmanı David Palmer, bu durumu Seattle’da gözlemliyor. Palmer, "Pandemi sonrası birçok kişi, ‘Tamam, faiz önemli değil’ diyor" şeklinde konuştu.
Emlak veri şirketi Cotality’nin baş ekonomisti Selma Hepp, bu çözülmenin birçok analistin beklediğinden çok daha hızlı gerçekleştiğini söylüyor. Hepp, "Belki de bahar konut alım sezonu etkili oluyor" dedi.
Artan Konut Arzı ve Alıcılar İçin Fırsatlar
Nedeni ne olursa olsun, alıcılar için artık daha fazla seçenek var. Realtor.com verilerine göre, Nisan ayında 959.251 aktif liste vardı; bu, geçen yılın Nisan ayına göre %30’dan fazla ve 2019 seviyelerine yakın. Bu artışın bir kısmı, evlerin piyasada daha uzun süre kalmasından kaynaklansa da, listeler Nisan ayında Mart ayına göre %9,2 ve Mart ayında Şubat ayına göre %10,2 arttı.
Bu durum, alıcıların yıllarca süren çılgın satıcı piyasalarından sonra nihayet rahatlayabileceği anlamına geliyor. Palmer, "Bence bu, ev almak isteyenler için iyi bir fırsat olabilir. İlk kez ev alacaklar aslında pazarlık yapabilirler" dedi. Ayrıca, daha yavaş bir pazar, seçenekleri değerlendirmeyi kolaylaştırdığı için daha büyük bir eve geçmek isteyenler için de olumlu bir durum.
Yerel Farklılıklar ve Fiyat İndirimleri
Henüz bunun bir alıcı piyasası olduğunu söylemek için erken ve Hepp gibi uzmanlar, ulusal konut piyasasının giderek daha yerel hale geldiği, bazı bölgelerde aşırı talep yaşanırken bazılarının zayıfladığını belirtiyor.
Ancak, Realtor.com verileri, daha fazla satıcının fiyat indirimi yaptığını gösteriyor. Nisan ayında, konut listelerinin %18’inde fiyat indirimleri yapıldı; bu, Realtor.com verilerinin en az 2016’ya kadar uzanan tarihinde Nisan ayı için en yüksek pay.
Realtor.com ekonomistleri Nisan ayında yaptıkları bir analizde, "Bu eğilim, satıcıların bazı pazarlarda uygun fiyat sorunları ve zayıflayan alıcı talebi karşısında beklentilerini ayarladıklarını gösteriyor" şeklinde değerlendirdi.
Piyasanın Gerçekliği ve Satıcıların Uyum Sağlaması
Seattle emlak danışmanı Palmer, birkaç yıl önce piyasanın zirvesini kaçırmış olabilecekleri için hayal kırıklığına uğrayan ev sahipleriyle konuşmaya alışkın olduğunu söylüyor. Ancak, birçok kişi gerçeği anlıyor. Palmer, "Her iki taraf da, durumun nasıl daha pahalı olduğunun gerçekliğini daha fazla fark etmeye istekli" dedi. "Artık farklı bir dünyadayız."
