Ev Sahibi Olmanın Yeni Yolu: Hazır Ev Kitleri ve ADU’lar
Geçmişte, bir posta siparişi kataloğu aracılığıyla ev sahibi olmak hayal değildi. 1800’lerin sonlarında Sears, Roebuck and Company, keresteden cephe kaplamasına, pencereden kapıya, çatı kiremidinden zemine, hatta mutfak lavabosuna kadar her şeyi içeren beş odalı Craftsman tarzı evleri 1.945 dolara sunuyordu. Tüm malzemeler demiryolu vagonlarıyla teslim ediliyor ve müşteriler evlerini kendileri monte ediyordu.
Bu konsept günümüzde de hala geçerliliğini koruyor. Catherine MacNeal’in Vashon, Washington’daki stüdyosunu ele alalım. MacNeal’in yarım dönümlük lavanta tarlaları arasında yer alan 12×16 metrelik dinlenme alanı, Boulder, Colorado merkezli, çevre dostu prefabrik yapılar sunan Studio Shed firmasından sipariş edildi.
Şık ve modüler yapısıyla, ön cephesinde Fransız kapıları ve pencereleri bulunan bu stüdyo, dağ ve su manzarasına sahip. Duxiana yatağı, mini mutfağı, banyosu ve tekneye binme ve kano yapma kolaylığı ile keyifli bir kaçamak için gereken her şeye sahip.
Aksesuar konut birimi (ADU) olarak bilinen bu minik yapılar, kayınvalide/kayınpeder odaları, ofisler veya kiralık birimler olarak ülke genelinde arka bahçelerde giderek daha fazla görülüyor.
MacNeal, Betty’s Blue stüdyosunu yılın 10 ayı Vrbo.com üzerinden geceliği 140 ila 165 dolara kiralıyor ve stüdyonun toplam kira geliri yılda 22.000 ila 27.000 dolar arasında değişiyor.
"Küçük ve temizlemesi kolay olduğu için genellikle kendim yapıyorum, bu nedenle genel giderler minimum düzeyde," diyor MacNeal. "Ve her yıl sadece birkaç olanak ve iyileştirme oluyor."
MacNeal’in ADU’su, Studio Shed’in fabrikasında üretildi, yerel hükümet yönetmeliğine uygun olarak inşa edildi ve alçıpan, aydınlatma, döşeme, boya, cihazlar, dolaplar, tezgahlar ve bitiş öğelerini içeren bir kit olarak kendisine gönderildi. Bir Studio Shed yüklenicisi temeli inşa etti, ADU’yu monte etti ve iç mekanı ve güverteyi tamamladı. Yerel teknisyenler banyo, elektrik tesisatı ve ısı panellerini tamamladı – tümü ek ücrete tabi.
Rene Daniella, Los Angeles’taki evini satın aldığında, zaten bir ADU’su vardı; onu ailesine ve arkadaşlarına aylık 3.000 dolara veya geceliği yaklaşık 125 dolara kiralıyor. "Kira, aylık ipoteğimin önemli bir bölümünü oluşturuyor, bu nedenle harika bir yatırım," diyor Daniella.
2008’de Studio Shed’in kurucu ortağı Jeremy Nova, dağ bisikletleri için bir depolama çözümü yarattı. Günümüze geldiğimizde ise, 12×16 metrelik bir stüdyo için 39.000 dolardan başlayıp iki yatak odalı bir ev için 250.000 dolara kadar çıkan 500 Studio Shed üretiyor.
Planlarınızı yaparken, ek maliyetleri hatırlamak önemlidir. Nova, "Kitimizin dışındaki en büyük giderler temel ve şantiyeye hizmetlerin bağlanma maliyetidir," diyor. "Fiyatlarımız, binanın içindeki sıhhi tesisat ve elektrik işlerini içeriyor, ancak bu hizmetlerin kazılması ve sahaya kurulum maliyetini içermiyor."
Nova, bu pazarda büyük bir potansiyel gören tek kişi değil. Dwell, 439.000 dolardan başlayan ADU’lar yapıyor. Cottage 200.000 dolardan, Abodu ise yaklaşık 230.000 dolardan başlayan ADU’lar sunuyor. Hatta Airbnb’nin kurucu ortağı Joe Gebbia’nın şirketi Samara bile 279.000 dolardan başlayan bir stüdyo ADU sunuyor.
San Diego merkezli tasarım ve inşaat firması Murray Lampert’in başkanı ve CEO’su Gregg Cantor, "ADU’lara olan talep (COVID-19) salgınından önce istikrarlı bir şekilde arttı ve büyümeye devam ediyor," diyor. "İmar, park ve bina yönetmelikleri burada ADU’lar için elverişli."
San Diego’da evlerin ortalama fiyatı 1 milyon doların üzerinde olduğu için, ADU’lar kiralık birimler olarak çok popüler.
Müstakil bir ADU inşa etmek için tipik bir zaman dilimi, mevcut koşullara, mimariye ve kaplamalara bağlı olarak yaklaşık altı ila sekiz aydır.
Cantor, "Arazi etüdü, zemin mühendisliği, hizmet yükseltmeleri veya geçiş hakkı iyileştirmelerinin gerekip gerekmeyeceğini belirlemek için mülkün bir fizibilite çalışmasını yapmak önemlidir," diyor.
İzinleri almak, yerel belediyenize inşaat belgelerini sunarak başlar. Nova, "Ülkenin bazı bölgelerinde izin süreci birkaç hafta sürerken, bazılarında altı ila dokuz aya kadar sürebilir," diyor. "ADU’ları yöneten yasalar çoğunlukla yerel düzeydedir ve tüm eyaletler bunları bazı şekillerde bazı yerlerde izin verir. Oldukça bölgesel bir düzenleme karmaşası."
ADU’nuzdan elde edeceğiniz kira geliri, nerede yaşadığınıza, ADU’nuzun büyüklüğüne ve kaç yatak odasına sahip olduğuna bağlıdır. Cantor, "Kısa vadede, bir ADU’nun mevcut bir mülke kattığı değer, en azından işin maliyetine eşittir," diyor.
Şirketinin inşa ettiği tam donanımlı ADU’lar, tasarım, izin ücretleri ve inşaat maliyetlerini içerir ve 200.000 ila 500.000 dolar arasında değişir.
Cantor, "San Diego’da emlak değerleri yükselmeye devam etti ve bir konut sıkıntısı var," diyor. "Uzun vadede, ADU’lar değer ve pasif kira geliri ekleyerek mülklerin yeniden satışta daha değerli olmasını sağlar."
ADU’lar, ister bir ek gelir kaynağı, ister aile üyeleri için yaşam alanı, isterse de sadece daha fazla alan yaratma amacı olsun, ev sahipleri için giderek daha cazip bir seçenek haline geliyor. Prefabrik yapım yöntemleri, maliyetleri düşürmeye ve inşaat sürelerini kısaltmaya yardımcı olurken, çevre dostu seçenekler de giderek daha popüler hale geliyor. Ev sahibi olmayı düşünenler için, ADU’lar geleneksel ev satın almaya göre daha erişilebilir ve sürdürülebilir bir alternatif sunabilir.
