Kira Artışları Herkesi Eşit Vurmuyor: En Yoksul Kesimler Daha Fazla Etkileniyor
Son bir yılda ülke genelinde kira artışları önemli ölçüde yavaşladı. Bu durum, enflasyonun en büyük tetikleyicilerinden birini dizginleyerek milyonlarca Amerikalı için bir nebze rahatlama sağladı. Ancak bu durum, düşük ve orta gelirli kişilerin yüksek konut maliyetlerine karşı en savunmasız olduğu en ucuz bölgeler için geçerli değil. Bu bölgelerde kiralar hala artmaya devam ediyor ve bu durum, zaten zor durumda olan bu kesimleri daha da zorluyor.
Bank of America Enstitüsü’nün yaptığı bir analize göre, Aralık ayında ortalama kiraların en düşük olduğu posta kodlarında, yani mahallelerde kiralar yıllık bazda %7,5 oranında arttı. Bu analiz, on milyonlarca müşterinin çek, banka kartı, kredi kartı ve diğer türdeki kira ödemeleri incelenerek yapıldı. Karşılaştırma yapmak gerekirse, kira seviyelerine göre sıralanan mahallelerin orta üçte birlik kısmında kira artışı yıllık sadece %4,4, en pahalı bölgelerde ise %3,4 olarak gerçekleşti. Enstitü, tüketici eğilimlerini incelemek için Bank of America müşterilerinin mevduatlarını ve ödemelerini analiz ediyor. Bu veriler, aylık dalgalanmaları en aza indirmek için üç aylık ortalamalar alınarak hesaplanıyor.
Sonuç olarak, en ucuz bölgelerde yaşama olasılığı daha yüksek olan ve zaten yüksek kira ve fatura maliyetleri altında ezilen düşük ve orta gelirli kesimler, durumun daha da kötüleşmesi riskiyle karşı karşıya. Konut uzmanlarına göre, bu durum bu kişileri daha da zor durumlara itebilir.
Bank of America Enstitüsü ekonomisti Joe Wadford, "En ucuz posta kodları, en büyük göreli baskıyı hissediyor," diyor.
Ülke genelinde yıllık kira artışları, 2023’ün başlarında %8,8’lik zirveden Ocak ayında %4,2’ye geriledi. Tüketici fiyat endeksi bu düşüşü gösteriyor. Ancak bu genel düşüş, en yoksul bölgelerdeki gerçeği tam olarak yansıtmıyor.
Pandeminin ilk günlerinde, ailesi veya arkadaşlarıyla yaşayan Amerikalılar taşındıkça veya sağlık endişeleri nedeniyle daha büyük birimler aradıkça, hem kiralık hem de satın alınabilir konutlara olan talep patladı. Birçok beyaz yakalı çalışan uzaktan çalışabildiğinden, birçoğu daha küçük şehirlerde daha geniş evlere taşındı. Wadford, bu durumun da kira artışlarını tetiklediğini belirtiyor.
Örneğin, birçok kişi New York City’den Charlotte, Kuzey Karolina’ya veya Los Angeles’tan San Antonio, Teksas’a taşındı. Çoğu durumda, bu kişiler nispeten pahalı bir mahalleden diğerine giderek, bu hedef şehirlerdeki talebi ve kira maliyetlerini artırdılar.
2022’nin başlarından 2023’ün sonlarına kadar, posta kodlarının en üst iki üçte birlik kısmındaki kira artışları, en alttaki üçte birlik kısımdaki artışları önemli ölçüde geride bıraktı. Örneğin, Nisan 2023’te ortalama kira, en ucuz posta kodlarında yıllık %4,7, orta üçte birlik kısımda %9,1 ve en pahalı bölgelerde yaklaşık %8 arttı. Bu veriler, Bank of America Enstitüsü tarafından toplandı.
Ancak, kira artışları kiracıları giderek daha fazla sıkıştırdıkça, birçoğu Indianapolis veya Columbus, Ohio gibi daha uygun fiyatlı şehirlere veya Charlotte ve San Antonio gibi yerlerden aynı metropol alanlardaki daha ucuz banliyö veya kırsal bölgelere taşınmaya başladı. Wadford, bu durumun daha uygun fiyatlı olan, ancak eskisi kadar uygun fiyatlı olmayan kasabalarda dairelere olan talebi ve dolayısıyla kira fiyatlarını artırdığını söylüyor.
2024 Mart’ından itibaren, bölgeler arasındaki fiyat dinamiği tersine döndü; en ucuz posta kodlarındaki kira artışları, orta ve üst üçte birlik kısımlardaki kira artışlarını geride bırakmaya başladı. Enstitünün verileri bu durumu net bir şekilde gösteriyor.
Wadford, "İnsanlar uygun fiyatlılığı kovalıyor," diyor.
Sonuç olarak, en ucuz topluluklardaki mevcut kiracılar, mali durumlarını zorlayan keskin kira artışlarıyla karşı karşıya kalıyor.
Duluth, Minnesota’da uygun fiyatlı bir mahallede yaşayan 22 yaşındaki Emmy Manley, dört yıl önce tek ailelik bir evden dönüştürülmüş tripleks dairesine taşındığından beri her yıl 30 ila 40 dolar arasında nispeten mütevazı kira artışları ödemek zorunda kaldı. Bu artışlar, kirasını aylık 930 dolara kadar çıkardı.
Ancak bu yıl, kirasının 155 dolar artacağına dair bir bildirim aldı. Manley, sıradan dairesinde hiçbir özellik olmadığını ve minimum hizmet aldığını belirterek, "Kesinlikle şok oldum," dedi ve "Ekstra paraya değmez." diye ekledi.
Bu nedenle, bir finans hizmetleri firmasında müşteri hizmetleri alanında çalışan Manley, sözleşmesini yenilememeye karar verdi ve aylık 795 dolara mal olan tek yatak odalı bir daireye taşınıyor.
Eğer kalmaya karar verseydi, ofisinin yakınındaki lokantalardan kahve veya öğle yemeği almak gibi "kendim için küçük ikramlardan" vazgeçmek ve bunun yerine kendi yemeğini yapmak zorunda kalacaktı. Ayrıca erkek arkadaşıyla akşam yemekleri ve film gecelerini azaltmak ve sadece Walmart gibi indirimli mağazalardan alışveriş yapmak zorunda kalacaktı.
Büyük kira artışlarıyla karşılaşan düşük gelirli Amerikalılar daha da zor seçimlerle karşı karşıya kalıyor.
Kiracılar ve düşük gelirli ev sahiplerinin haklarını savunan Ulusal Konut Hukuku Projesi’nin yöneticisi Shamus Roller, "Bu, ya ilaçtan ya da yiyecekten kesinti anlamına geliyor," diyor.
Bazıları için "Artış gerçekten önemli olmaya başlıyor," diye ekliyor. "Bu durum onları evsizliğe itebilir."
Harvard Üniversitesi Konut Çalışmaları Ortak Merkezi’ne göre, 2023’te yılda 30.000 dolardan az kazanan kiracıların %83’ü, gelirlerinin %30’undan fazlasını kira ve faturalara ayırdıkları anlamına gelen maliyet yükü altındaydı. Bu oran tüm kiracıların yarısı ile karşılaştırılıyor.
Aynı yıl, bu düşük gelirli kiracılar gelirlerinin şaşırtıcı bir şekilde %80’ini konut masraflarına harcadılar.
Realtor.com’da kıdemli ekonomist olan Joel Berner, birkaç yıl önce ABD genelinde kiraların hızla artmasıyla birlikte inşaatçıların 2021’den 2023’e kadar apartman inşaatlarına hız verdiğini belirtiyor. Ancak şimdi kira artışları yumuşadığına göre, geliştiriciler "geri çekilmeye karar verdiler" diyor.
Yine de, birkaç yıl önce inşa edilen yeni çok aileli konutların çoğu, çoğunlukla orta ve üst gelirli sakinlere yönelik daha karlı lüks binalardan oluşuyordu. Wadford, bu durumun "en ucuz bölgelerdeki insanlar için acil bir rahatlama sağlaması pek olası değil," diyor.
Ulusal Düşük Gelirli Konut Koalisyonu’na göre, ülke genelinde 7,3 milyon uygun fiyatlı kiralık konut açığı bulunuyor. Bu açık, sorunun büyüklüğünü gözler önüne seriyor.
Özetle, ülke genelindeki kira artışları yavaşlasa da, en yoksul bölgelerde yaşayanlar hala artan kiralarla mücadele ediyor. Bu durum, zaten zor durumda olan bu kesimleri daha da zorlayarak, ilaçtan ve yiyecekten kesinti yapmaya, hatta evsiz kalma riskini artırmaya kadar varan sonuçlara yol açabiliyor. Mevcut konut arzı ve yeni inşa edilen konutların lüks segmente odaklanması, bu sorunun yakın zamanda çözülmesini zorlaştırıyor. Bu durum, hükümetlerin ve sivil toplum kuruluşlarının düşük gelirli kesimler için uygun fiyatlı konut çözümleri üretmek için daha fazla çaba göstermesi gerektiğini vurguluyor.
